O que são fundos imobiliários? Tudo o que precisa saber

Os fundos imobiliários (FIIs) têm se consolidado cada vez mais entre os investidores brasileiros. A modalidade pode ser uma oportunidade para viver de renda passiva, o que chama atenção de quem deseja moldar uma estratégia a longo prazo.

Esses ativos costumam ser mais acessíveis, o que não significa, no entanto, que é possível investir neles de qualquer jeito. O megainvestidor Warren Buffett, uma das figuras mais conhecidas do mercado financeiro, já dizia: “nunca invista em um negócio que você não consegue entender”.

É exatamente por isso que o C6 Bank preparou este post. Com ele, queremos explicar para você o que são fundos imobiliários e  funcionam. Ao longo do post, você aprenderá:

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Os fundos imobiliários são fundos de investimentos que aplicam em imóveis ou ativos com lastro em imóveis. Nesse tipo de papel, o formato mais comum é onde os bens imobiliários são comprados com o objetivo de receber aluguéis e ter uma apreciação de capital com a valorização do imóvel.

Entenda tudo sobre fundos imobiliários.

Originalmente, os fundos imobiliários foram regulamentados no Brasil por meio da Lei n° 8.668, de junho de 1993. Nela, ficaram estabelecidos pontos importantes a respeito desse investimento, como:

Apesar de já existirem no país há quase 30 anos, eles começaram a se popularizar ao longo da última década. Isso porque, por muito tempo, investidores brasileiros priorizaram a compra de imóveis físicos como forma de investimento no setor. Os fundos imobiliários, no entanto, são alternativas que exigem muito menos recursos, além de contarem com um caráter mais diversificado.

Existem três tipos principais de fundos imobiliários: os de tijolo, os de papel ou os híbridos.

Conheça mais sobre cada um dos tipos imobiliários.

São os aqueles que investem em imóveis propriamente ditos. De forma geral, os rendimentos dessa modalidade provêm dos aluguéis pagos pelos inquilinos.

Embora não existam subcategorias bem definidas, é incorreto dizer que todo fundo de tijolo é igual. Isso porque um gestor pode optar por investir em múltiplos empreendimentos, enquanto outros podem estabelecer uma política de foco em uma única propriedade.

Há diferenças, ainda, em relação ao estilo dos imóveis – afinal, as necessidades de um hospital são muito diferentes das de um escritório, por exemplo. No mercado, é possível encontrar tanto fundos de tijolo com escolhas mais homogêneas quanto opções que misturam diferentes setores e tipos de construções.

Conhecidos também como fundos de recebíveis, essa modalidade foca na compra de títulos ligados ao mercado imobiliário, em detrimento dos imóveis em si.

Para gestores desse tipo de fundo, há uma variedade de alternativas de investimento. Entre as mais diretas, é possível citar:

No entanto, há também opções como ações de empresas ligadas majoritariamente ao mercado imobiliário ou mesmo cotas de outros fundos imobiliários.

Misturam as duas categorias acima. Em outras palavras, investem tanto em papéis do mercado imobiliário quanto em imóveis de fato.

Além da divisão acima, existe uma categorização feita pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Ela é definida de acordo com a estratégia definida e o tipo de aplicação feita, conheça cada uma:

Fundos imobiliários funcionam de forma semelhante a outras modalidades de fundos de investimentos. Para quem já conhece a estrutura desses produtos, isso é uma ótima notícia.

Na prática isso significa, basicamente, que os aportes são feitos de maneira coletiva, a partir de um patrimônio conjunto dos integrantes do fundo (chamados cotistas).

O responsável pela coordenação dos investimentos é chamado de gestor. A partir de uma política predefinida ele decide para onde direcionar o dinheiro dos investidores. Há ainda o administrador, que é responsável pelo funcionamento técnico da estrutura do fundo.

Com o sucesso da aplicação, os rendimentos e lucros são divididos de forma proporcional entre os cotistas, de acordo com a quantia investida por cada um deles.

No caso dos fundos imobiliários, o mais tradicional é que o gestor use o dinheiro para a aquisição ou construção de imóveis, geralmente com o objetivo de locação ou arrendamento.

A grande diferença para outros tipos de fundo de investimentos fica com a sua negociação em bolsa, de forma semelhante ao que acontece em ações, por exemplo.

Existem duas maneiras principais de lucrar com fundos imobiliários: valorização das cotas e rendimentos.

A primeira se assemelha a uma negociação de ações, em que o investidor busca lucrar com a oscilação dos preços dos ativos em sua carteira. A premissa nesse caso é simples: comprar a cota do fundo com preço mais baixo e vendê-la quando estiver mais valorizada.

Além de ser mais volátil, no entanto, essa alternativa conta com uma outra desvantagem: a incisão do Imposto de Renda, com alíquota de 20% sobre os ganhos. 

Já em relação aos dividendos, explicamos anteriormente que o rendimento se dá pelos lucros obtidos pelo fundo como um todo, o que é então distribuído entre os cotistas de forma proporcional. Vale notar: esses proventos são isentos de Imposto de Renda.

A grande maioria dos fundos remunera seus cotistas de forma mensal. Afinal, a maior parte dos aluguéis é paga na mesma periodicidade. O rendimento exato, no entanto, varia de acordo com a situação de cada fundo.

Para escolher um fundo é necessário levar em consideração uma série de fatores. Saber o que são fundos imobiliários não é suficiente: cada um deles contará com características próprias que o diferenciarão dentre outros no mercado.

Inicialmente, é importante analisar o próprio preço das cotas, a fim de entender se você está pagando um preço justo. Uma boa dica na hora de fazer sua escolha é avaliar o dividend yield  (DY) dos fundos disponíveis.

O termo inglês, que significa “rendimento do dividendo”, indica a taxa de retorno de um determinado fundo imobiliário. Quanto mais alto o DY, maior o retorno. Para calcular o índice, basta dividir os dividendos pagos nos últimos 12 meses pela cotação das cotas do fundo.

O seu lucro com FIIs está diretamente atrelado ao desempenho dos ativos selecionados. Isso significa que é essencial entender que imóveis ou papéis fazem parte do fundo, bem como qual é o horizonte para cada um deles.

A localidade e a quantidade de inquilinos também são pontos centrais, que influenciam diretamente a performance do empreendimento.

Embora lucro passado não signifique rendimento no futuro, é positivo verificar o histórico do fundo no qual você está interessado. Dessa forma, você consegue entender com mais propriedade qual é a postura adotada pelo gestor em diferentes momentos e circunstâncias.

Outro ponto relevante é a liquidez. Os fundos imobiliários possibilitam a venda das cotas a qualquer momento, em dinâmica semelhante às ações, o que traz muito mais rapidez para as transações.

Adicionalmente, as cotas funcionam como ações: são pequenas partes de um todo. Isso significa que você pode vender parte das suas sem deixar de investir totalmente naquele empreendimento.

O cuidado aqui fica com o volume de negociações do fundo em questão para saber a facilidade de vende-lo caso necessário.

O gestor é o responsável por direcionar os recursos monetários de qualquer fundo de investimento, de acordo com uma estratégia predefinida.

No caso de um gestor de fundos imobiliários, a diferença é o destino dado ao patrimônio. Então, ao invés de produtos de renda fixa ou ações na Bolsa, por exemplo, esse gestor foca em outros aspectos, como:

Essa modalidade de fundo também apresenta uma especificidade para os gestores: o relacionamento com os intermediários que são contratados para fazer operações como o contato com os inquilinos, por exemplo.

Se você busca diversificação e tem uma tolerância razoavelmente maior a riscos, vale.

Isso não significa que você deve deixar de comprar imóveis se preferir. Porém, financeiramente falando, no entanto, os fundos imobiliários tendem a ser uma opção mais interessante, por três motivos principais:

Além disso, os fundos imobiliários também contam com uma série de outras vantagens, como:

No entanto, o principal fator a ser levado em conta antes de decidir se vale a pena investir em fundos imobiliários é o seu perfil de investidor. Mesmo que essa modalidade de fundo conte com diversas vantagens, ainda se trata de um ativo de renda variável, o que significa que seus rendimentos são naturalmente imprevisíveis. Por conta disso, é indicado que apenas investidores de perfil moderado ou arrojado apliquem em FIIs.

Pensou, analisou e decidiu que quer investir em fundos imobiliários? Então vem com a gente: na nossa plataforma de investimentos, C6 Invest, você encontra uma série de opções sob medida para você. Para acessar nosso catálogo de FIIs, basta seguir o passo a passo abaixo:

Importante lembrar que se você ainda não tem o cadastro na corretora do C6 Bank, será necessário enviar seus dados para cadastramento antes de investir em um produto. 

Esse texto termina por aqui. Esperamos ter conseguido tirar suas dúvidas a respeito de o que são fundos imobiliários, como eles funcionam, seus tipos, como escolher o mais adequado ao seu perfil, entre outros tópicos.

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