Qual a melhor forma de pagar um financiamento imobiliário?
A amortização é uma forma de reduzir juros que incidem sobre as prestações do financiamento imobiliário.
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Um financiamento imobiliário costuma ser um processo longo, que leva anos ou mesmo décadas para terminar de ser pago. As taxas de juros, por sua vez, tornam essa jornada custosa, o que faz com que muitas pessoas busquem formas de concluir o financiamento o quanto antes.
Foi com isso em vista que o C6 Bank preparou este post. Nele, vamos discutir a melhor forma de pagar um financiamento imobiliário, bem como tirar uma série de dúvidas relacionadas ao tema. Serão abordados os tópicos abaixo:
- Como funciona o financiamento imobiliário?
- Como funcionam as parcelas do financiamento imobiliário?
- Como pagar um financiamento imobiliário?
- 1. Amortizar o financiamento
- Como reduzir o valor das parcelas?
- Como baixar os juros de um financiamento imobiliário?
- 2. Fazer uso do FGTS
- 3. Fazer uso do décimo terceiro ou férias
- O que é IPCA no financiamento imobiliário?
- Diferença entre IPCA e Taxa Referencial (TR)
- O que vale mais a pena: quitar o financiamento ou investir o dinheiro?
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Como funciona o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo voltado para a compra deste bem. Dado o alto valor dos imóveis, é mais difícil comprá-los à vista, então o financiamento se torna uma alternativa para viabilizar este sonho. Nessa modalidade, o valor emprestado é pago em parcelas mensais, com a incidência de juros.
Esse tipo de crédito oferece duas vantagens:
Custo: na média, financiamentos imobiliários apresentam as taxas de juros mais baixas do mercado;
Prazo: com prazos que podem chegar até 30 anos, o financiamento permite distribuir o valor total devido em um período mais longo, o que reduz o peso das parcelas no orçamento mensal.
Como funcionam as parcelas do financiamento imobiliário?
Existem duas formas principais de calcular as parcelas: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. Entenda como cada uma funciona:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): nesse sistema, o valor da amortização — ou seja, a parte destinada a quitar o valor principal da dívida — permanece constante ao longo do tempo. Como resultado, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo gradativamente, uma vez que os juros são aplicados sobre o saldo devedor, que também reduz com o tempo. Esse modelo é interessante para quem deseja reduzir as parcelas ao longo dos anos;
- Tabela Price: nesse método, as parcelas são fixas durante todo o período do financiamento. A cada mês, uma parte da parcela cobre os juros, e outra parte vai para a amortização. No começo, a maior parte da parcela é destinada aos juros, mas, com o passar do tempo, a amortização aumenta e o saldo devedor diminui. Embora as parcelas fixas tragam previsibilidade, a Tabela Price geralmente resulta em um custo total de juros mais alto em comparação ao SAC.
A escolha entre SAC e Tabela Price depende do perfil financeiro do comprador e de sua capacidade de pagamento ao longo do tempo.
Como pagar um financiamento imobiliário?
O pagamento do financiamento é feito de forma mensal, com parcelas que podem se estender por décadas. Para evitar que esse compromisso se arraste por tanto tempo e para reduzir o custo total dos juros, algumas estratégias financeiras podem ajudar a acelerar a quitação. A seguir, apresentamos algumas alternativas.
1. Amortizar o financiamento
Amortizar o financiamento significa reduzir o valor total da dívida por meio de pagamentos antecipados, conhecidos como amortizações. Como mencionado, ao diminuir o saldo devedor, os juros passam a incidir sobre um valor menor, o que reduz também o valor das parcelas futuras.
Exemplo prático: Suponha que você tenha um financiamento com saldo devedor de R$ 100.000,00 a uma taxa de juros de 8% ao ano. Caso você decida amortizar R$ 10.000,00 de uma só vez, os juros passarão a ser aplicados somente sobre os R$ 90.000,00 restantes.
Nesse caso, existem dois tipos de amortização:
- Amortização para redução das parcelas: reduz o valor das parcelas, mas mantém o prazo original;
- Amortização para redução do prazo: mantém o valor das parcelas, mas reduz o prazo total do financiamento, o que também diminui o valor final pago em juros.
Como reduzir o valor das parcelas?
Para quem está no início do financiamento, uma estratégia eficaz é oferecer uma entrada maior. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o valor a ser financiado, o que tende a reduzir o valor das parcelas.
Além disso, é importante contar com uma reserva de emergência antes de iniciar o financiamento. Essa quantia ajuda a garantir o pagamento das parcelas em caso de imprevistos e permite fazer amortizações extras ao longo do tempo. Ter uma reserva financeira estável traz segurança e flexibilidade para lidar com o financiamento sem comprometer o orçamento.
Como baixar os juros de um financiamento imobiliário?
Existem algumas estratégias para reduzir os juros ao longo do financiamento:
- Negociar taxas com base na taxa Selic e no IPCA: o financiamento imobiliário é impactado pela inflação (IPCA) e pela taxa básica de juros da economia (Selic). É interessante avaliar os momentos em que a Selic está baixa para renegociar o financiamento ou fazer portabilidade para uma instituição que ofereça uma taxa menor;
- Fazer um bom planejamento financeiro: registrar todas as despesas e entender para onde vai seu dinheiro é muito importante. Ao visualizar gastos essenciais e cortes possíveis, você consegue destinar mais recursos para amortizações periódicas, o que reduz os juros totais. Para isso, é útil manter uma lista detalhada de todas as despesas e ajustar o orçamento com foco na quitação mais rápida.
2. Fazer uso do FGTS
O saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser uma opção para amortizar o financiamento. Com rendimentos de 3% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), o FGTS costuma render abaixo da inflação.
Como os juros do financiamento imobiliário variam entre 6% e 9%, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor tende a ser financeiramente vantajoso. Ao fazer isso, é possível reduzir até 80% do saldo devedor ou quitar até 12 parcelas de uma vez. Lembre-se de que, ao usar o FGTS para essa finalidade, é necessário aguardar dois anos antes de utilizá-lo novamente para amortização.
3. Fazer uso do décimo terceiro e das férias
O décimo terceiro salário e o pagamento de férias também podem ser direcionados para a amortização. Embora seja tentador usar esses valores para consumo imediato, como viagens ou compras, destinar parte desses recursos para reduzir o saldo devedor pode aproximá-lo da quitação do imóvel, e reduzir o impacto dos juros a longo prazo.
O que é IPCA no financiamento imobiliário?
O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é o principal índice de inflação do Brasil e mede a variação nos preços de diversos produtos e serviços. Quando falamos em financiamento imobiliário, o IPCA pode afetar o valor das parcelas, principalmente nos financiamentos indexados a esse índice.
Exemplo de variação do IPCA e impacto na parcela
Suponha que você tenha um financiamento de R$ 200.000 com uma taxa de juros de 4% ao ano, acrescida do IPCA, com parcelas corrigidas anualmente. No primeiro ano, o IPCA foi de 3%, o que faz com que os juros efetivos aplicados às parcelas fossem de 7% (4% + 3%). No segundo ano, se o IPCA subir para 5%, os juros aplicados ao financiamento também sobem, vão para 9% (4% + 5%), o que aumenta o valor das parcelas.
Por exemplo, uma parcela de R$ 1.200 no primeiro ano, com o IPCA indo de 3% para 5%, pode ir para cerca de R$ 1.260 no ano seguinte. Essa variação representa um aumento anual que impacta o planejamento financeiro de quem paga o financiamento.
Diferença entre IPCA e Taxa Referencial (TR)
- IPCA: acompanha a inflação e é mais volátil, e afeta o valor das parcelas nos financiamentos atrelados ao índice. O IPCA tende a oscilar de acordo com o aquecimento da economia, o que influencia diretamente o custo do financiamento;
- Taxa Referencial (TR): a TR é um índice criado pelo governo brasileiro, usado para calcular a correção de financiamentos e cadernetas de poupança, e normalmente é menos volátil que o IPCA. Em financiamentos indexados à TR, as parcelas não oscilam tanto com a inflação, o que torna o financiamento mais previsível, embora a TR não reflita a inflação com tanta precisão.
Essa diferença é importante: enquanto o IPCA reflete a inflação de forma mais próxima e pode trazer uma parcela mais instável, a TR oferece mais estabilidade, com menor impacto das flutuações econômicas. A escolha entre IPCA e TR depende do perfil do comprador e de sua tolerância ao risco das variações nas parcelas.
O que vale mais a pena: quitar o financiamento ou investir o dinheiro?
Depende. Em termos práticos, quitar o financiamento só vale mais a pena se não houver uma opção de investimento que supere a taxa efetiva do empréstimo. No entanto, caso exista essa alternativa, você consegue lucrar mais e, consequentemente, amortizar quantias ainda maiores.
Em outras palavras, se a taxa de juros é de 8%, por exemplo, manter seu dinheiro aplicado em investimentos com retorno maior valem mais a pena. Mas atenção: muitas vezes, mesmo que o rendimento seja nominalmente maior, os custos envolvidos no processo podem acabar impactando o dinheiro resgatado ao final. Caso a aplicaçãodeixe de superar a taxa do empréstimo depois desses descontos, ele também deixa de compensar.
Além disso, é recomendado montar uma reserva de emergência que cubra de 3 a 6 meses do seu custo de vida, o que também consumiria parte dos seus recursos, temporariamente.
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Este é o final do post. Esperamos que você esteja mais seguro a respeito como funciona o pagamento de um financiamento imobiliário e a melhor forma de fazê-lo, e que consiga aplicar o planejamento necessário para executar a amortização e adquirir o seu imóvel desejado o quanto antes.
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