Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda 2026
Descubra como declarar fundos imobiliários da maneira correta para não cair na malha fina do IR.
Atualizado em
Bruna de Paula
Tempo de leitura · 7 min
Publicado em
5 de abril de 2024
Investir em fundos imobiliários é uma alternativa atraente para quem busca diversificar seus investimentos e obter renda passiva. Se você aplicou nesse produto no ano anterior, saber como declarar fundos imobiliários será uma habilidade importante para evitar multas e prejuízos financeiros. Sendo assim, este guia, montado pelo time do C6 Bank, tem como objetivo responder as principais dúvidas sobre esse processo.
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Importante: este texto é uma forma de ajudar na sua busca por informações. Em caso de dúvidas, procure um contador ou profissional qualificado para auxiliar na sua declaração.
Como declarar FIIs no Imposto de Renda: passo a passo
Para que não restem dúvidas, preparamos um passo a passo para você entender como declarar fundos imobiliários no IR. Siga:
- Abra a ficha de “Bens e Direitos”;
- Selecione o grupo “07 - Fundos” e depois o código “03 – Fundos de Investimento Imobiliário”;
- Vá até o campo “Bem ou direito pertencente ao” e marque a opção correspondente, conforme a aplicação no FII seja a do próprio titular ou de algum dependente;
- Vá até o campo “CNPJ do Fundo” e informe o CNPJ do fundo;
- Vá até o campo “Discriminação” e informe o administrador do fundo, o nome do banco ou da corretora em que as cotas do FII foram adquiridas, e a quantidade de cotas;
- Se o FII é negociado em Bolsa, clique em “sim” logo abaixo do quadro de discriminação e adicione o código de negociação do ativo ou ticker (como, por exemplo, WXYZ11);
- Em “Situação em 31/12/2024”, preencha o valor constante da Declaração de Ajuste Anual do ano anterior;
- Já em “Situação 31/12/2025”, informe os valores que correspondam ao valor de aquisição das cotas de fundos de investimentos que constituíam seu patrimônio dentro dessa data.
É importante ressaltar que o valor informado não é o valor atual das cotas, mas o total do investimento. Por isso, é importante ter em mãos o custo de aquisição. Esse custo de aquisição é calculado por meio das notas de corretagem, que podem ser consultadas na Área do Investidor da B3 ou pelo site/app da sua corretora de valores.
Saiba declarar dividendos de FIIs
Para declarar dividendos dos fundos imobiliários, basta seguir as instruções:
- Na própria ficha de bens e direitos que você acabou de preencher com as informações do Fundo Imobiliário, logo abaixo das informações da Situação em 31/12/2024 e 31/12/2025, o programa tem uma área chamada de “Rendimentos Associados”. Clique no botão “Informar Rendimento Isento”. Ao selecionar esse botão, o programa abrirá uma aba de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Lá, já estará informado o código “99-Outros”. Nessa ficha, o contribuinte deve informar o CNPJ e nome do fundo.
- O campo Descrição já estará preenchido com “0703 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)” – Lei 8.668″, então somente será necessário informar o valor recebido no ano.
É importante ressaltar que os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR desde que atendidos três critérios: (a) o investidor/cotista deve possuir menos de 10% do total de cotas do fundo; (b) o FII deve possuir no mínimo 100 cotistas); e (c) as cotas do FII devem ser negociadas em bolsa.
Como calcular os ganhos de capital em fundos imobiliários
Os ganhos de capital, ou seja, os lucros obtidos na venda de cotas de FIIs, são tributados à alíquota de 20%. Para o cálculo, subtraia o valor de compra do valor de venda das cotas, considerando as despesas com corretagem e taxas. Esses ganhos devem ser declarados:
- Na seção específica de "Renda Variável";
- Utilizando a opção “Operações em FII ou Fiagro”.
Como declarar ganho de capital
Abaixo, entenda como declarar ganho de capital com fundos imobiliários.
- Selecione a ficha “Renda Variável” e clique em “Operações em FII”;
- Na coluna “Resultado líquido do mês”, anote o lucro ou o prejuízo (com sinal negativo na frente) total realizado em cada mês. Você pode indicar o valor de zero caso não tenha feito operações em algum mês;
- A coluna de “Resultado Negativo até o mês anterior” será preenchida de forma automática conforme o contribuinte for acrescentando os dados mês a mês. O primeiro campo desta coluna é referente a janeiro, porém, pode ser preenchido com o prejuízo acumulado de dezembro de 2024, se houver;
- Em “Imposto retido no mês”, informe o IR retido na fonte conforme seu informe de rendimentos. Os FIIs também têm o chamado “dedo-duro”, o imposto de renda que a corretora desconta para o fisco identificar as suas operações;
- Em “Imposto Pago”, indique os valores pagos via Darf a cada mês (quando houver).
Seguir esse passo a passo ajuda a garantir que a compra e venda de cotas de fundos imobiliários sejam corretamente declaradas, evitando possíveis erros ou omissões que poderiam levar a questionamentos por parte da Receita Federal.
Quem precisa declarar fundos imobiliários?
Estão obrigados a apresentar o IR de 2026, os contribuintes que tiveram operações em bolsa ou assemelhadas:
- Cuja soma foi superior a R$ 40 mil no ano;
- Se você teve ganho líquido (lucro) sujeito à tributação do IR.
Informe de rendimentos e documentação necessária
Para iniciar a declaração de fundos imobiliários, é necessário coletar:
- Todos os informes de rendimentos;
- Os históricos de negociações;
- Darfs recolhidos sobre os ganhos obtidos com a venda de cotas.
Esses documentos contêm informações cruciais como custo de aquisição das cotas, os rendimentos recebidos, a posição acionária ao final do ano, e os valores recolhidos.
Tributação e isenções em fundos imobiliários
Diferentemente de outros investimentos, os rendimentos distribuídos em 2025 por fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda para o investidor pessoa física, desde que o fundo tenha, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado.
No entanto, é crucial entender as regras de tributação sobre ganho de capital proveniente da venda de cotas.
Quais despesas são dedutíveis em investimentos imobiliários
Algumas despesas relacionadas aos investimentos em fundos imobiliários podem ser deduzidas, como taxas de corretagem e custos operacionais relacionados à compra e venda das cotas. Esses valores reduzem o ganho de capital a ser tributado, diminuindo o imposto devido.
O que acontece se eu não declarar meus fundos imobiliários?
A não declaração de fundos imobiliários pode levar à malha fina e resultar em multas e juros sobre o valor devido. Além disso, a Receita Federal pode exigir a regularização da situação, o que pode incluir o pagamento do imposto devido, multa por atraso, e juros.
Dicas para evitar erros na declaração
Para evitar erros na declaração, separamos quatro dicas importantes que podem ajudar:
- Revise todos os informes de rendimentos e comprovantes de transações para garantir que os valores declarados estejam corretos;
- Atente-se aos prazos de declaração para evitar multas e juros;
- Utilize os programas e demais canais online de declaração fornecidos pela Receita Federal, que facilitam o cálculo correto do imposto;
- Considere a consulta com um contador especializado em investimentos para dúvidas complexas ou situações específicas.
Declarar investimentos em fundos imobiliários no Imposto de Renda não precisa ser um processo complicado. Com a devida preparação e entendimento das normas fiscais, você pode assegurar uma declaração correta e, possivelmente, otimizar sua carga tributária. Lembre-se de que manter-se informado e organizado são as chaves para uma declaração tranquila e sem surpresas.
Esse texto chegou ao fim, mas você ainda por ler outros conteúdos preparados pelo time do C6 Bank que podem ajudar:
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Os códigos, limites e valores mencionados neste texto seguem as regras vigentes para 2025, conforme divulgado pela Receita Federal.
Informações sobre os produtos e serviços do C6 Bank vigentes na data da postagem deste texto. As regras e condições de cada produto e/ou serviço podem ser posteriormente alteradas. Consulte os termos vigentes no momento da contratação pelo app.
Bruna de Paula
Formada em Letras e pós-graduada em Comunicação e Retórica, atua há 7 anos com produção de conteúdo para mídias digitais, com 4 anos de experiência no mercado financeiro.
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